「不動産を買えば相続税が安くなる」──そんな常識が、令和8年度税制改正で大きく変わろうとしています。
2025年12月に発表された令和8年度税制改正大綱では、相続税対策の根幹を揺るがす重要な変更が盛り込まれました。
ダイヤモンド・オンラインの記事「『不動産で相続税対策』を国税庁が封じ込めへ！26年度の税制改正大綱で起きた大変化」でも大きく取り上げられたこの改正、終活を考えている皆さまにとって、決して他人事ではありません。
遺言相続専門の行政書士として、今回の税制改正が終活にどう影響するのか、そしてこれから何を準備すべきなのかを、わかりやすく解説します。
目次
1. 令和8年度税制改正大綱とは？──国が目指す「公平な相続税」
税制改正大綱ってそもそも何？
税制改正大綱とは、毎年12月に与党が発表する、翌年度の税制改正の方向性をまとめた文書です。これが国会で承認されると、実際の法律として施行されます。
令和8年度（2026年度）の税制改正大綱は、2025年12月19日に公表されました。今回のテーマは「消費・投資の覚醒」と「公平の追求」。特に相続税・贈与税の分野では、「公平性」が強く意識された内容になっています。
なぜ今、相続税の見直しが必要なのか？
実は、これまでの相続税には「不公平」な部分がありました。
たとえば、1億円の現金を持っている人が亡くなった場合、その1億円は「1億円」として相続税が計算されます。しかし、同じ1億円で賃貸アパートを建てた場合、相続税評価額は5000万円程度になることもあったのです。
つまり、資金力のある人ほど、不動産を使って相続税を大幅に減らせる仕組みになっていました。これが今回、大きく見直されることになったのです。
2. 何が変わる？──5年以内に買った賃貸不動産は「時価評価」に
最大の変更点：相続開始前5年以内の貸付用不動産
今回の税制改正で最も注目すべきは、**「相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産は、時価で評価する」**というルールです。
これまでは、不動産の相続税評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに計算されていました。この評価額は市場価格（時価）の70〜80%程度とされ、この差額が節税効果を生んでいたのです。
しかし改正後は、亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸用の不動産については、この優遇措置が受けられなくなります。
「タワマン節税」も「駆け込み購入」も通用しない時代へ
いわゆる「タワマン節税」や、相続が近づいてから慌てて不動産を購入する「駆け込み節税」は、今後は効果が期待できなくなります。
国税庁は、「不動産を使った過度な節税」にストップをかける姿勢を明確にしたのです。
対象となるのは「貸付用不動産」
ただし、すべての不動産が対象ではありません。今回の改正で時価評価の対象となるのは、賃貸アパート、賃貸マンション、貸駐車場など、賃貸収益を目的とした不動産です。
自宅として住んでいる不動産や、事業で使っている不動産（店舗・工場など）は、この改正の対象外です。
3. 他にも影響大！──教育資金一括贈与の終了と不動産小口化商品の見直し
教育資金一括贈与の非課税制度が令和8年3月末で終了
お孫さんの教育資金として、最大1500万円まで非課税で贈与できる「教育資金一括贈与の非課税制度」。この制度の適用期限が令和8年（2026年）3月31日で終了します。
これまで延長を繰り返してきたこの制度ですが、今回は延長されず、終了が決定しました。お孫さんへの教育資金の贈与を検討している方は、早めの対応が必要です。
不動産小口化商品の評価も見直しへ
不動産小口化商品（不動産を小口に分けて販売する商品）についても、評価方法が見直されます。これまで相続税評価額が低く抑えられていた商品も、今後は適正な評価がされるようになります。
4. これからの相続対策はどうすればいい？──終活で大切な5つの視点
①「時間」を味方につける
今回の改正で明らかになったのは、「駆け込み対策は通用しない」ということです。
逆に言えば、5年以上前から計画的に準備すれば、不動産を活用した相続対策は今でも有効です。終活は、亡くなる直前ではなく、元気なうちから始めることが何より大切です。
②不動産だけに頼らない
不動産はあくまで相続対策の「一つの手段」です。生命保険、生前贈与、遺言書、家族信託など、さまざまな選択肢を組み合わせることで、より柔軟で効果的な対策が可能になります。
③「小規模宅地等の特例」はまだ使える
自宅や事業用の土地には、**「小規模宅地等の特例」**という大きな減額制度があります。この特例を使えば、自宅の土地は最大80%減額されます。
今回の税制改正でも、この特例は維持されています。自宅や事業用地をお持ちの方は、この特例をしっかり活用しましょう。
④家族でしっかり話し合う
相続対策の本質は、「税金を減らすこと」ではなく、「家族が揉めずに、円満に財産を引き継ぐこと」です。
どんなに節税しても、家族が争ってしまっては意味がありません。終活では、財産の内容を整理し、遺言書を作成し、家族と話し合うことが最も重要です。
⑤専門家に早めに相談する
税制は複雑で、しかも毎年のように変わります。ご自身だけで判断せず、相続に詳しい行政書士、税理士、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
特に、遺言書の作成や相続手続きは、行政書士の専門分野です。お気軽にご相談ください。
5. 終活は「家族への愛情」の形
今回の税制改正で、「不動産を買えば相続税が安くなる」という単純な図式は通用しなくなりました。
しかしこれは、決してネガティブなことではありません。むしろ、「本質的な終活とは何か」を考え直す良い機会だと、私は思っています。
終活とは、節税テクニックを駆使することではありません。
・自分がこれまで築いてきた財産を整理すること
・家族が困らないように、遺言書を残すこと
・お世話になった人への感謝を形にすること
・そして、自分らしい人生の終わり方を考えること
それが、本当の終活です。
税制が変わっても、変わらないもの──それは、「家族を想う気持ち」です。
あなたの大切な財産を、あなたの想いとともに、次世代へ。
そのお手伝いをさせていただくのが、私たち相続専門行政書士の役割です。
まとめ：令和8年度税制改正を踏まえた終活のポイント
税制改正は毎年行われます。だからこそ、「今」から終活を始めることが大切です。
遺言書の作成、財産目録の整理、相続税の試算、家族信託のご相談など、終活に関することは何でもお気軽にご相談ください。
あなたとご家族が、安心して未来を迎えられるよう、全力でサポートいたします。
参考記事
ダイヤモンド・オンライン「『不動産で相続税対策』を国税庁が封じ込めへ！26年度の税制改正大綱で起きた大変化」
